[리츠 분석] 입주율(Occupancy) - 명확한 수익성 지표

- 리츠의 기본 비즈니스 -

리츠는 기본적으로 소유하고 있는 부동산을 임대해주고 임대료 수익을 얻는 비즈니스입니다.

따라서 아무리 좋은 부동산을 가지고 있다해도 임대가 이루어져야 현금흐름을 만들어

투자자들에게 배당을 줄 수 있습니다.

그러므로 사용 가능한 건물, 공간, 객실 대비 얼마나 임대 또는 사용되고 있는지가 중요한데요.

이를 입주율(Occupancy rate) 또는 공실률로 확인합니다.

부동산은 구매 및 관리에 사용되는 비용은 입주율에 크게 영향 받지 않는 고정비용의 성격을 띄고 잇습니다.

즉, 입주율이 높아져도 비용은 별로 증가하지 않고 추가로 발생하는 매출액이 곧 수익이 됩니다.

 

- Occupancy -

Occupancy rate은 가용 공간 중 얼마나 임대되었는지 비율로 측정됩니다.

우리 말로는 입주율, 임대점유율, 이용률 등 다양하게 불리며, 100에서 뺀 값으로 공실률을 말하기도 해요.

당연히 입주율이 높을수록 부동산의 수익성이 높아지죠.

반면, 입주율이 낮을수록 수익성이 낮아지고 현금흐름에 문제가 생길 수 있습니다.

또한, 입주율이 점점 낮아진다는 것은 입지가 안 좋다던가 운영 및 관리가 부실하다는 것을 암시할 수도 있죠.

따라서 투자하려는 리츠의 입주율을 꼭 확인하여 현재 어느정도 사용되고 있는지,

점차 줄어들고 있진 않은지, 어떤 시기에 입주율이 하락하는지 등을 확인하는 과정이 필요합니다.

아래에 미국 호텔리츠 중 하나인 APLE의 2020~2022 입주율 변화 그래프를 보면,

코로나 위기가 심했던 2020년 2분기에 거리두기 영향으로 호텔의 입주율이 크게 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.

올해 들어서는 엔데믹 기대와 보복소비로 인해서인지 점차 증가하는 추세를 볼 수 있죠.

 

- 확인방법 -

입주율의 경우 다른 일반 주식에는 없는 지표이고, 재무상태표나 현금흐름표 등에 포합되지 않기 때문에

보통 사용되는 주식 관련 사이트에서 입주율 관련 정보를 찾아내기 어렵습니다.

하지만 대부분의 리츠의 경우 입주율은 중요한 지표이기 때문에 각 리츠의 공식 사이트에서 정보를 제공하고 있습니다.

예시로 서학개미들에게 가장 인기 있는 리츠 중 하나인 리얼티인컴의 사이트로 가보시면 아래와 같이 확인할 수 있습니다.

Quarterly and Annual Results | Realty Income

이렇게 입주율을 확인하면 리얼티인컴은 20년 넘게 꾸준하게 높은 입주율을 유지하고 잇으니 운영이 잘 되고 있구나,

코로나 위기 때도 다른 리츠 대비 큰 타격을 입진 않았구나, 최근엔 코로나 이전까지 입주율을 회복했구나 등등

많은 정보를 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

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