[리츠 분석] PER 말고 P/FFO로 수익성 평가하기

- 주식과 리츠의 차이 -

리츠는 일반적인 주식과 다른 비즈니스 모델이기 때문에

리츠를 평가 분석할 때 사용되는 기본적 지표들도 주식의 기준과는 다소 상이합니다.

주식에는 가장 유명한 밸류에이션 지표로 PER이 있죠.

하지만 리츠 회사는 PER이 그다지 의미 있는 지표라고 볼 수 없습니다.

리츠투자의 가장 큰 목적은 꾸준한 배당이기 때문에

당기순이익보다는 현금흐름이 더 중요한 지표이기 때문입니다.

따라서 당기순이익 대신 FFO를 일반적으로 사용하곤 합니다.

 

- FFO -

FFO는 Funds From Operations의 약자로 회계상으로는 영업활동현금흐름과 유사한 개념입니다.

아래 FFO 계산식을 보면 당기순이익에서 감가상각비를 더하고 자산매각으로 인한 차익을 빼서 구해집니다.

FFO = Net Income + Depreciation + Amortization - Gains on Sales of Property

원래 당기순이익에는 감가상각이 반영되어 있는데 리츠는 대부분의 자산이 부동산이기에 감가상각의 영향이 큽니다.

FFO에서는 이를 다시 더하여 비현금성 비용인 감가상각비 영향을 제외하고 보는 개념인 것이죠.

또한 자산의 매각차익을 제외함으로써 반복적으로 창출할 수 있는 현금흐름만을 확인할 수 있습니다.

결론적으로, FFO가 당기순이익보다는 리츠회사의 배당여력을 훨씬 잘 나타낼 수 있는 것이죠.

따라서 리츠 주가의 적정성을 볼때는 PER이 아닌 시가총액을 FFO로 나눈 P/FFO 지표를 주로 활용합니다.

배당성향도 일반적인 기업은 배당금총액/당기순이익으로 구하는 반면 리츠는 배당금총액/FFO로 구해집니다.

참고로 배당금총액/FFO로 구해진 값을 FFO Payout Ratio로 부르기도 합니다.

 

- AFFO -

위의 FFO 지표보다 더 보수적으로 현금창출을 따지는 개념이 AFFO(Adjusted FFO)입니다.

아래 식처럼 FFO에서 임대료증가분을 더하고 자본지출과 유지보수비용을 빼서 구해집니다.

AFFO = FFO + Rent increase - Capital expenditures - Routine maintenance amounts

즉, 좀 더 실질적인 현금흐름을 나타낸다고 볼 수 있습니다.

주가 적정성과 배당성향 계산에서도 FFO 대신 AFFO로 계산한 P/AFFO와 AFFO Payout Ratio로 활용할 수 있습니다.

 

- 확인방법 -

위에서 말했듯 리츠에 투자할 때는 FFO 관련 지표들을 꼭 확인하고 투자해야만 합니다.

이러한 수치들을 확인하기 위해선 씨킹알파나 리츠노트와 같은 사이트를 참고하면 되는데요

무료로 기본적인 정보는 제공하나 좀 더 구체적인 정보는 월정액 가입해야 볼 수 있네요..

아래 링크를 남겨놓으니 참고해주세요.

https://seekingalpha.com/
https://www.reitnotes.com

예시로 가장 대표적인 리츠 중 하나인 리얼티 인컴의 FFO 관련 지표들을 확인해보겠습니다.

FFO와 AFFO가 꾸준히 증가하고 있으며, FFO Payout Ratio도 82~94%정도로 높게 유지되고 있음을 확인할 수 잇습니다.

P/FFO와 P/AFFO의 경우 비슷한 섹터의 리츠대비 다소 높은 편인데 배당지급력이 상대적으로 준수한 편이니

종합적으로 판단해서 투자결정 하시면 좋을 것 같습니다.

 

 

 

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