[리츠 분석] PBR 말고 P/NAV로 자산가치 평가하기

 

- 주식과 리츠의 차이 -

일반 기업을 가치평가할 때 가장 많이 쓰이는 지표중 하나는 PBR(주당 순자산가치)입니다.

PBR을 계산할 때 순자산은 장부상의 가치를 기준으로 하는데요.

이를 리츠에 그대로 적용하기엔 다소 무리가 있습니다.

리츠의 경우 부동산의 가격변화가 수익률에서 가장 큰 비중을 차지하기 때문입니다.

부동산의 경우 장부가치가 실제 부동산의 가치를 반영하기 어렵고

거래가 안 일어나면 시가도 알 수 없으니 의미있는 자산가치를 알기 위해선 감정평가가 필요합니다.

따라서 매 반기,분기별로 독립적인 부동산평가법인이 수행하는 감정평가로 계산한 공정가치인

NAV가 리츠의 순자산가치를 평가하는데 있어 중요한 지표입니다.

 

- NAV -

NAV(Net Asset Value)는 우리말로 번역하면 순자산가치라고 할 수 있습니다.

아래 도식과 예시를 보면 NAV의 개념을 이해할 수 있는데 자산에서 부채를 빼고 미실현손익을 더해 구해집니다.

즉, NAV는 리츠의 모든 자산을 매각하고 부채를 반환한 다음 남은 자산을 의미합니다.

NAV를 통해 해당 리츠가 시장에서 프리미엄을 받는지 디스카운트되어 있는지 확인할 수 있는데

일반 기업의 가치평가 방법 중 PBR과 유사한 지표로 시가총액을 NAV로 나눈 P/NAV를 사용합니다.

P/NAV가 1보다 작은 경우 같은 자산을 더 저렴한 가격에 사는 효과를 얻을 수 있습니다.

기업입장에서도 P/NAV 수준에 따라 전략적으로 운영하기도 하는데요.

P/NAV가 1보다 클 때는 유상증자 후 자산 매입으로 P/NAV를 낮추고,

P/NAV가 1보다 작을 때는 자산 매각 후 자사주 매입으로 P/NAV를 높이는 운영을 종종 하곤 합니다.

P/NAV를 리츠 분석에 절대적인 지표로 활용하기보단 상대적으로 활용하는 것이 중요합니다. (PBR도 마찬가지)

데이터센터나 셀타워 같은 성장성이 높은 리츠는 상대적으로 P/NAV가 높을 수 있기 때문이죠

따라서 비슷한 섹터의 경쟁군끼리 상대적으로 비교해 판단하여야 합니다.

P/NAV의 경우 실제 소유한 순자산을 바탕으로 계산되므로 하방라인을 알 수 있고

장기적인 관점에서 안정성을 평가하기에 좋은 지표라고 생각됩니다.

 

- 확인방법 -

일본 리츠의 경우 P/NAV 지표가 리츠의 밸류에이션에 많이 사용되는데 

미국에선 이전에 포스팅한 P/FFO나 P/AFFO가 주로 사용되서 NAV 자료를 찾기 쉽지 않습니다.

씨킹알파나 리츠노트에서도 데이터를 제공하고 있진 않네요.

NAV를 알아보려면 각 리츠 홈페이지에서 분기별/연간 발표하는 자료에서 찾아볼 수 있습니다.

제가 어렵게 찾은 사이트로는 ShareInvestor.com에서 제공해주는 것 같네요. 아래 링크 참고

ShareInvestor.com - Singapore No.1 Financial Portal for Stocks & Shares

해당 사이트에서 리츠명을 검색하고 factsheet으로 들어가면 아래와 같이 확인 가능합니다.

리얼티인컴 검색결과

개별 리츠를 가치평가할 때 FFO, AFFO와 더불어 NAV는 꼭 확인하시길 추천드립니다.

 

 

 

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